주택임대업에서 손해 봤다면, 급여소득이랑 합쳐서 세금 줄일 수 있을까?

“올해 주택임대사업에서 손해가 났는데, 직장에서 받은 급여랑 합쳐서 세금 줄일 수 있지 않나요?”

많은 분들이 주택임대업의 손실을 다른 소득과 상계(통합)해서 종합소득세 부담을 낮추고자 합니다.

하지만! 주택임대업 손실은 모든 경우에 급여와 상계 가능한 건 아닙니다.

오늘은 그 조건과 주의사항을 제대로 정리해드릴게요 😊

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1. 주택임대업 소득은 ‘종합소득’에 해당한다

주택임대업에서 나오는 소득은 ‘부동산임대소득’으로 종합소득세 신고 대상 6가지 소득 중 하나입니다.

• ① 사업소득
• ② 근로소득
• ③ 부동산임대소득
• ④ 이자·배당소득 (2천만 원 초과 시)
• ⑤ 연금소득
• ⑥ 기타소득

즉, 원칙적으로는 손익 통산(상계)이 가능합니다! 단, 아래 조건이 붙어요.

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2. 손실 상계가 가능한 경우 vs 불가능한 경우

구분	손실 상계 가능 여부	설명
주택 수입금액 연 2천만 원 초과	가능	종합과세 대상 → 다른 소득과 합산해 신고
주택 수입금액 연 2천만 원 이하 (분리과세 선택)	불가능	기본세율 14% 분리과세 선택 시 다른 소득과 통합 불가
공동명의 임대소득	주의 필요	실제 지분·소유비율 기준으로 손익 배분

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3. 어떤 비용까지 손실로 인정될까?

손실이 인정되기 위해서는 필요경비로 인정받을 수 있어야 합니다.

경비 인정 항목 예시:

• 임차인 모집 수수료
• 공과금(전기·수도 등 소유자 부담분)
• 수선비, 관리비, 감가상각비
• 재산세, 종합부동산세
• 이자비용(전세보증금 대출 등)

이러한 항목을 총 임대수입에서 차감했을 때 손실이면, 종합과세 시 급여 등 다른 소득과 상계가 가능합니다!

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4. 절세 효과는 어떻게 나타날까?

📌 예시

• 근로소득: 6,000만 원
• 주택임대 손실: –1,000만 원 (종합과세 선택)

→ 종합소득 = 6,000 – 1,000 = 5,000만 원 → 과세표준 낮아짐 → 종합소득세 줄어듦

단, 분리과세 선택 시 이런 상계는 불가능하니 주의!

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정리하자면… ✍️

• 주택임대업도 종합과세 대상이면 다른 소득과 손익 통산 가능
• 수입금액 2,000만 원 초과 → 종합과세 의무
• 2,000만 원 이하라도 분리과세 ‘선택 안 하면’ 종합합산 가능
• 적극적인 비용처리와 경비증빙은 절세의 핵심!

주택임대 손실, 그냥 넘어가지 마세요! 세무사와 상담하여 올바른 신고를 선택하세요. 소득세 부담을 줄일 수 있습니다. 😊