주택임대업과 상가임대업, 손익을 섞으면 안 되는 이유는? 세금계산 핵심 포인트!

“주택은 적자고, 상가는 흑자인데… 둘을 합쳐서 세금 줄일 수 있지 않을까?”

많은 임대사업자분들이 이렇게 생각하시는데요, 결론부터 말하면 안 됩니다! 바로 **‘손익 통산 불가’ 원칙** 때문이에요.

오늘은 주택임대업과 상가임대업 손익 통산이 왜 안 되는지, 그리고 어떻게 세금이 달라지는지 정리해드릴게요.

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1. 손익 통산이란? 🔄

손익 통산이란, 같은 소득 종류 안에서 손해와 이익을 서로 상계(통합)해 최종 과세소득을 계산하는 것을 말합니다.

예:

• A 사업에서 1,000만 원 손해
• B 사업에서 1,500만 원 수익
• → 손익 통산 시 과세 대상 소득은 500만 원

그런데! **소득의 ‘종류’가 다르면 손익 통산이 불가능**해요.

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2. 주택임대업 vs 상가임대업 → 과세 구분 ✂️

• 주택임대업: 소득세법상 '부동산임대소득' 중 주택임대소득
• 상가임대업: '부동산임대소득' 중 기타(상가)임대소득

둘 다 부동산임대소득이지만, 세법상 **'성격이 다른 소득'**으로 구분되어 각각 따로 계산해야 하며, 손익 통합이 불가능합니다.

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3. 실전 예시로 이해해보기 💡

📍 예시

• ① 주택 임대사업 → 연간 500만 원 **적자**
• ② 상가 임대사업 → 연간 1,000만 원 **이익**

많은 분들이 이렇게 생각합니다: “둘을 합쳐서 1,000 - 500 = 500만 원에만 세금 내면 되겠네?”

❌ 안 됩니다! 세법상 이 둘은 ‘손익 통산 불가’ 항목이에요.

• → 주택 임대의 손실 500만 원은 무시
• → 상가 임대소득 1,000만 원 **그대로 과세**

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4. 왜 손익을 통합할 수 없을까? ❓

국세청은 임대사업의 세부 성격과 과세 방식이 다르다고 보기 때문입니다.

• 주택임대: 일정 기준 이하일 경우 비과세 or 분리과세
• 상가임대: 거의 대부분 종합과세 대상

과세체계가 다르다 보니, **손익을 합쳐서 세금 줄이기는 허용하지 않는 구조**입니다.

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5. 이럴 땐 어떻게 대응할까? 💡

✔︎ 전략적으로 구분 관리

• 주택임대와 상가임대는 **회계, 통장, 장부도 분리**
• 세무대리인에게 두 항목을 따로 보고

✔︎ 주택임대소득 기준 확인

• 연 2천만 원 이하 → 분리과세 선택 가능 (14%)
• 2천만 원 초과 → 종합과세 대상

✔︎ 손실 상계 기대는 금물

• 주택에서 적자가 났더라도, 상가 이익 세금은 그대로 내야 함

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정리하자면… ✍️

• 주택임대와 상가임대는 과세구조가 달라 손익 통산이 불가
• 적자났다고 세금 줄어드는 게 아님 → 이익 있는 쪽만 과세됨
• 각 임대업별로 회계·신고 구분은 필수!

모르고 통합하면 ‘절세’가 아니라 ‘탈세 위험’으로 연결될 수 있어요. 지금부터라도 정확한 구분과 전략적 관리가 필요합니다 😊